Lakáskiadás során fontos, hogy alaposan átgondoljuk a költségelszámolás és az adózás kérdéseit. Az ingatlan bérbeadása nemcsak jövedelmet jelent, hanem számos költséggel is jár, amelyeket érdemes figyelembe venni. Először is, a bérbeadás során felmerülő

Magánszemély magánszemélynek ad ki lakást. A tételes költségelszámolást választotta. Milyen költségeket számolhat el a bevétellel szemben, beleértve az értékcsökkenést, valamint a számlával igazolható karbantartás, javítás, hibaelhárítás anyagköltségét és munkadíját? - kérdezte olvasónk. Lepsényi Mária adószakértő válaszolt.

Olvasónk olyan kérdéseket vetett fel a közüzemi díjak elszámolásával kapcsolatban, amelyek több bérbeadót is foglalkoztathatnak. Például, mi történik akkor, ha a bérbeadó állja a közüzemi költségeket, de a bérlő ezt visszafizeti neki? Alternatív megoldás lehet, ha a közüzemi szolgáltatásokat a bérlő nevére íratják át, így ő maga intézi a számlák kifizetését. Ezen kívül a közös költségek rendezése is kérdéses. Az én elképzelésem szerint én fizetném ezeket, majd a bérlő megtérítené nekem az összeget, de ez számomra nem keletkeztet bevételt. Olvasónk továbbá arra is kíváncsi volt, hogy elszámolható-e a bérleti szerződéshez kapcsolódó biztosítási díj, vagy éppen a közjegyzői okirat költsége.

Szakértőnk véleménye:

A tételes költségelszámolás keretében a magánszemély csak azokat a költségeket számolhatja el elismertként, amelyek közvetlen kapcsolatban állnak a bevételszerző tevékenységével. Ezek a kiadások kizárólag a bevétel megszerzése és a tevékenység folytatása érdekében merülnek fel, és az adott adóévben ténylegesen kifizetett, valamint szabályszerűen igazolt költségeket kell, hogy képviseljenek.

A bevételekhez képest legfeljebb az adott tevékenységből származó jövedelem mértékéig az alábbi költségek vonhatók le:

Az e tevékenység további folytatása céljából az adóév során valóban felmerült és hitelesített költségekre vonatkozóan - az Szja tv. 3. számú melléklete alapján - beszélhetünk elismert költségekről, beleértve az igazolás nélkül elfogadott költségeket is, továbbá

Az ingatlan bérbeadási tevékenységből származó bevételek vonatkozásában az szja-törvény 11. számú melléklete értelmében a kizárólag bérbeadás céljára használt tárgyi eszközök esetében figyelembe vehető az időarányos értékcsökkenési leírás, valamint a felújítási költségek. Ez utóbbiak közé tartozik a felújítási költségek értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának lehetősége is, még akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem lenne értékcsökkenési leírási kötelezettség.

Azok a tárgyi eszközök, amelyeket a magánszemély kizárólag üzleti tevékenysége során alkalmaz, nem tekinthetők anyagi javaknak. Ezek az eszközök csakis az üzemi célokat szolgálják, és a magánszemély más célokra nem használja őket, még részlegesen sem. Az üzleti nyilvántartások világosan igazolják ezt a kizárólagos használatot.

Lehetőség nyílik arra, hogy az adózó a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű egyedi tárgyi eszközök esetében az adóév során értékcsökkenési leírást alkalmazzon. Ez azt jelenti, hogy az eszköz értékének 50-50 százalékát érvényesítheti az adott évben.

A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak az egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg.

Az eszközök zökkenőmentes, folyamatos és biztonságos működésének biztosítása érdekében elengedhetetlen a javítási, karbantartási és felújítási munkálatokra fordított kiadások elszámolása is.

Elszámolható a biztosítási díj, illetve a bérleti szerződéshez kapcsolódó közjegyzői okirat díja is.

A közös költség mértéke a bevétel részét képezi, hiszen azt nem a bérlő viseli. Ezen költségek a bevétellel szemben költségként elszámolhatók, függetlenül attól, hogy magukba foglalják-e a vízfogyasztás díját, a szemétszállítást, vagy egyéb kiadásokat.

Az építményadó tulajdonhoz köthető vagyoni típusú közteher, amely akkor is fizetendő, ha a magánszemély nem adja bérbe az ingatlant. Tehát nem az önálló tevékenység végzéséhez kapcsolódó közteher, így költségként nem számolható el. Ha azonban igazolható, hogy az ingatlant terhelő építményadó kötelezettségét - vagy annak magasabb összegét - a magánszemély adott bevételszerző tevékenysége váltja ki - mert például az épületet bérbe adja -, abban az esetben nem kifogásolható az építményadó vagy az adótöbblet költségként elszámolása.

Az idegenforgalmi adó sem kapcsolódik az önálló tevékenység végzéséhez, és egyébként sem az ingatlant bérbeadó magánszemélyt terheli, ezért költségként az sem számolható el.

Közüzemi számlák tekintetében, amennyiben az órákat a bérlő nevére helyezik át, ez a bérlő számára jelentkezik költségként, így nem számít bevételnek.

Ha a bérbeadó közvetlenül a szolgáltatónak adja meg az óra állását, és a bérlő ugyanezt az összeget rendezi a bérbeadónak, akkor az így kapott összeg nem tekinthető bevételnek.