A további albérletdrágulás előtt nincs hely, de aki ingatlanvásárlásra készül, az mindenképpen készüljön fel a kihívásokra!

Az ingatlanpiac különböző szegmensei között éles ellentétek figyelhetők meg. Miközben a piac egészére élénk kereslet és jelentős árnövekedés jellemző, a részpiacok között szembetűnő eltérések mutatkoznak. A telek- és újlakás-piacon erőteljes drágulás tapasztalható, ami a befektetők fokozott érdeklődésének tudható be, míg az albérlet- és panellakás-piacon a kereslet megtorpant, és az árak a plafon közelében stagnálnak. A családi házak esetében a méret, az állapot és az energiahatékonyság kiemelt szerepet játszik a vásárlási döntésekben. Összességében elmondható, hogy a túlértékelt, korszerűtlen ingatlanok nehezebben találnak új gazdára, míg a jól árazott, kisebb és energiahatékony ingatlanok iránti érdeklődés folyamatosan növekszik. Ingatlanpiaci összefoglalónk során az árak alakulására is részletesen kitérünk.

2025 tavaszára a magyar ingatlanpiac erőteljesen megmozdult, ugyanakkor a különböző szegmensek fejlődése merőben eltérő képet mutat. Miközben egyes területeken még mindig dinamikus árnövekedés zajlik, másutt a kereslet megtorpanása, az árszintek stabilizálódása, sőt helyenként visszarendeződés tapasztalható.

A telekpiac az elmúlt év egyik legnagyobb nyertese. Az Otthon Centrum adatai szerint

A főváros II. kerületében az átlagos telekár elérte a 102 ezer forintot, míg a XI. kerületben ez a szám 141 ezer forintra nőtt. Ezzel szemben a külső pesti kerületek, mint a XVIII. és XX. kerület, mérsékeltebb árakkal rendelkeznek, itt a négyzetméterár 75 ezer, a XVII. kerületben pedig 40 ezer forintra tehető. A főváros agglomerációjában is jelentős áremelkedés tapasztalható: Nagykovácsiban a telkek 62 ezer forintos négyzetméteráron keltek el, míg Érden és Törökbálinton ez az érték 40 ezer forint volt. Ezzel ellentétben a távolabbi településeken, például Cegléden, akár 8 ezer forintos négyzetméteráron is hozzájuthatunk egy telekhez. A megyei jogú városok telekpiacán is jelentős eltérések figyelhetők meg: Debrecen a legdrágább város, ahol a négyzetméterár átlagosan 38 ezer forint, míg Győrben és Székesfehérváron az átlagár csupán 9 ezer forint.

A jelentős árkülönbségek nem csupán a városok közötti eltérésekből fakadnak, hanem sokkal inkább a telek elhelyezkedéséből és beépíthetőségének mértékéből erednek a városon belül. A város szélein található telkek, a gyengébb infrastrukturális szolgáltatások, valamint a különféle szabályozások, mint például a lakásszámra vonatkozó korlátozások, mind jelentős hatással vannak az ingatlanok árazására.

Soóki-Tóth Gábor érdekes színfoltot hozott a vidéki folyamatok elemzésébe. A szakértő rámutatott, hogy a kisebb falvak és városok árai még mindig megfizethetőek, hiszen néhány ezer forintért négyzetméterenként telket vásárolhatunk.

Bár a kereslet mennyisége nem nőtt, a kedvező elhelyezkedésű, jól közművesített és beépíthető telek árak jelentős emelkedésen mentek keresztül.

Miközben a telekpiacon a kereslet és a kínálat viszonylag stabil egyensúlyban van, az albérletpiacon egyre inkább a túlkínálat és a bérlők vásárlóerejének csökkenése válik meghatározóvá. Az ingatlan.com legfrissebb lakbérindexe alapján márciusban Budapesten csupán 0,7%-os, országosan pedig 0,1%-os havi áremelkedés figyelhető meg, ami lényegében stagnálásnak számít. Éves szinten a bérleti díjak 7,6%-kal emelkedtek országosan, míg a fővárosban ez az érték 6,7%-ra rúg, ami jelentős lassulást tükröz a korábbi időszakokhoz képest. A folyamatosan bővülő kínálat - már több mint 17 700 kiadó lakás áll rendelkezésre - és a bérlők csökkent vásárlóereje együttesen korlátozza a bérbeadók áremelési lehetőségeit.

A lakóingatlanok bérleti díjának középértéke április elején 250 ezer forint volt, ami megegyezik az előző év hasonló időszakának adataival - nyilatkozta Balogh László, az ingatlan.com gazdasági szakértője. A fővárosban a kiadó lakások háromnegyede 200 ezer forintnál magasabb, de 350 ezer forintnál alacsonyabb bérleti díjat kér. A bérlők vásárlóerejének korlátai miatt a lakbérek nem emelkednek drámaian, míg a növekvő kínálat következtében egyre nagyobb verseny alakult ki a lakáskiadók között, ami jelentősen fékezi az albérletek áremelkedését.

Április első másfél hetében a XIII. kerületben volt a legnagyobb választék a kiadó lakások terén, ahol az átlagos bérleti díj 250 ezer forintra rúgott. A második helyen a XI. kerület állt, amelynek bérleti díja átlagosan 260 ezer forintra emelkedett. A VI. kerület a harmadik helyet foglalja el, ott a kiadó ingatlanok középértéke 280 ezer forint körül alakul. A legkedvezőbb árakat Csepel kínálja, ahol a havi lakbér csupán 180 ezer forint, de hasonlóan megfizethető áron találhatók ingatlanok a IV., a X., a XVI., a XIX., a XX. és a XXIII. kerületekben is, ahol az átlagos bérleti díjak 200-210 ezer forint között mozognak.

A bérleti díjak alakulását elemezve Balogh László kiemelte,

"Ez jó hír lehet a bérlőknek, de kevésbé jó az ingatlanbefektetőknek, mert a bérbeadásból elérhető hozamszintek így romlanak. Az ingatlan.com márciusi lakásárindexe éves összevetésben országosan 11, Budapesten pedig 18 százalékos drágulást mutat, miközben a bérleti díjak 6-7 százalékkal emelkedtek tavaly márciushoz képest" - fogalmazott a szakértő.

A fővárosi bérleti díjak emelkedése mellett a megyeszékhelyek sem maradnak el a drágulásban. Jelenleg már egyik település sem büszkélkedhet 100 ezer forint alatti átlagértékkel. Békéscsaba a legolcsóbb választás, de ott is 5 ezer forinttal túllépik ezt a határt a kiadó lakások árai. A lista élén Debrecen áll, ahol az átlagos bérleti díj eléri a 225 ezer forintot, ami már meghaladja tizenegy budapesti kerület átlagát is. Debrecent követi Győr, Székesfehérvár, Nyíregyháza, Pécs és Veszprém, ahol az átlagos lakbér 170-190 ezer forint között mozog.

A tavalyi év végén és az idei év elején jelentős mozgás tapasztalható a családi házak piacán, bár nem minden ingatlan iránt mutatkozott egyformán élénk érdeklődés. Az utóbbi hónapok során különösen a közepes méretű, jó állapotú és felújított, 100-120 négyzetméteres családi házak váltak népszerűvé. Ezeknél az ingatlanoknál a hagyományosnál kevesebb alku lehetősége adódott, és az értékesítési idő is rövidebbnek bizonyult, mint a megszokott - derül ki a Balla Ingatlan legfrissebb elemzéséből.

A fővárosi panellakások piaca jelentős átalakuláson ment keresztül az utóbbi időszakban. A Duna House legfrissebb statisztikái alapján...

A négyzetméterárak átléptek az 1 millió forintos határon, ami jelentősen visszavetette a piaci keresletet. Míg 2024 elején a budapesti ingatlantranzakciók 17 százalékát a panellakások tették ki, addig ez az arány idén már csak 9 százalékra csökkent. A vevői érdeklődés szinte kizárólag a felújított, kiváló állapotú ingatlanokra irányul, különösen a népszerű lakótelepeken, mint például Békásmegyeren, ahol az árak már elérték az 1,2 millió forintos négyzetméterárat.

Mindemellett volt olyan vevő, aki a budapesti átlag mintegy dupláját sem sajnálta, így csaknem 100 millió forintot fizetett egy teljeskörűen és magas minőségben felújított, háromszobás panellakásért, ami négyzetméterenként 1,5 millió forintos költséget jelentett - mondta Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese.

Az aktuális kínálatban egyre gyakrabban találkozhatnak a vevők 1,2-1,7 millió forintos négyzetméteráron hirdetett, jó vagy lakható állapotú panellakással. Ezeknél azonban a piaci körülmények és a kereslet már nem minden esetben indokolja a drágulás mértékét, így a sikeres üzletzárás vagy az ár mérséklése érdekében nagyobb alkura kényszerülhetnek az eladók.

Az OTP Ingatlanpont legfrissebb jelentése szerint 2024-re a lakásárak országos szinten átlagosan 12,8%-kal emelkedtek, ami jelentősen meghaladja a 2023-as év 7,1%-os növekedését. A legszembetűnőbb áremelkedés az új lakások piacán volt tapasztalható, ahol éves szinten 13,8%-os drágulás következett be. Ezzel szemben a használt lakások ára 12,8%-os növekedést mutatott. Negyedéves összehasonlításban is figyelemre méltó eltérések figyelhetők meg: míg az új lakások ára 5,3%-kal nőtt, a használt lakások esetében csupán 0,9%-os emelkedés volt tapasztalható.

Elmondható, hogy 2024 végén tovább nyílt az olló a használt és az új lakások árai között, hiszen továbbra is nagyobb mértékű a drágulás az utóbbi piacon

- hívta fel a figyelmet a legújabb statisztikákra Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A kereslet fokozódásának hátterében részben a befektetők fokozott aktivitása húzódik meg, akik 2025 eleje előtt próbálták befejezni vásárlásaikat, bízva a további árak emelkedésében.

Az év elején tapasztalt keresleti trendek alapján valószínű, hogy 2025 első felében a piacon tapasztalható áremelkedés még a tavalyi szintet is meghaladhat, köszönhetően a friss források bőséges beáramlásának.